A partire dal 2030, gli Stati Uniti potrebbero registrare più decessi che nascite, invertendo una dinamica secolare nel mercato immobiliare: la cronica scarsità di alloggi cede il passo a un eccesso di offerta, alimentato da un decennio di costruzioni concentrate negli Stati della Sunbelt e da politiche migratorie restrittive. Secondo la Mortgage Bankers Association, il surplus di unità plurifamiliari è già visibile: i tassi di sfitto sono saliti al 7,3% nel 2025, mentre le previsioni di crescita dei prezzi per il 2026 si fermano all’1%, con un successivo appiattimento. Il rallentamento demografico, accentuato dalla stretta sull’immigrazione e dalla bassa fertilità, minaccia di trasformare la penuria di acquirenti nella nuova cifra del mercato, ribaltando la narrativa con cui si descriveva il settore dal 2010.

All’estremo opposto, in Iran la pressione abitativa si manifesta attraverso un’escalation degli affitti che spinge gli inquilini a lasciare i quartieri di residenza. Il vicepresidente dell’Unione degli agenti immobiliari, Davood Beygi-Nejad, denuncia che il tetto massimo agli aumenti fissato dal governo è ampiamente disatteso e che le agevolazioni per i depositi raggiungono meno del 5% dei richiedenti. La stagnazione delle costruzioni e il congelamento del credito, aggravati da norme che limitano la pre-vendita e l’intermediazione, hanno drenato gli investimenti e ridotto l’offerta di nuove unità, facendo della mobilità forzata un sintomo di impoverimento diffuso.

In Svezia, il legislatore ha tentato di abbattere le barriere all’ingresso per i giovani: da questa primavera, l’eliminazione del requisito di ammortamento rafforzato e la riduzione dell’anticipo dal 15% al 10% hanno aumentato le possibilità di acquisto per studenti e prime case. Tuttavia, secondo gli analisti consultati da Dagens Nyheter, la maggiore domanda ha già contribuito a rialzare i prezzi degli appartamenti più piccoli, con il rischio di vanificare i benefici per chi è alle prime armi. A Stoccolma, una stanza singola resta la più cara del Paese, ma in città medie come Sundsvall si possono trovare soluzioni sotto i 600.000 corone, a portata anche di studenti con un modesto sostegno familiare.

L’Argentina offre un controcanto latinoamericano: a giugno, i mutui ipotecari sono rimbalzati grazie a tassi scesi al 6% nominale annuo (indicizzati all’UVA) e a un allentamento del punteggio di reddito, fissato a 2,2 salari minimi. I dati del Banco Nación confermano oltre 1.800 operazioni per un controvalore di 150 milioni di dollari, il primo saldo positivo da marzo. Il combinato di minori requisiti e costo del denaro più basso ha rivitalizzato un segmento che sembrava congelato, restituendo alla classe media un canale di accesso alla proprietà.

La prossima verifica è attesa nei prossimi mesi: negli Stati Uniti, l’evoluzione dei prezzi nel 2026 indicherà se il surplus di case si tradurrà in un riequilibrio strutturale o in una bolla al contrario; in Iran, l’avvicinarsi delle elezioni potrebbe forzare un ripensamento delle politiche di sostegno agli affittuari; in Svezia, la stagione universitaria metterà alla prova la tenuta del mercato delle locazioni per studenti; e in Argentina, la sfida sarà coniugare l’espansione del credito con la stabilità macroeconomica.