Le marché immobilier de La Plata illustre une distorsion de plus en plus répandue : le coût de construction dépasse désormais largement la valeur vénale des logements achevés. Selon l’indice Apymeco, le mètre carré construit s’élève à 2,16 millions de pesos (environ 1 450 dollars), en hausse de 21,75 % sur un an. Dans le même temps, les biens neufs se vendent autour de 1 700-1 800 dollars le mètre carré, alors que l’ancien reste à 1 300-1 500 dollars, rendant les projets de promotion commercialement risqués.

Ce décalage n’est pas isolé. En France, les transactions dans l’ancien ont chuté de plus de 40 % d’un trimestre à l’autre, mais les prix ne cèdent que 0,4 % en rythme annuel, signe d’un marché figé. La flambée des coûts des matériaux et la pénurie de main-d’œuvre y pèsent sur le neuf, tandis que les dispositifs publics de soutien à la demande peinent à compenser l’écart de solvabilité des ménages. En Suisse, les investisseurs en « buy to let » se heurtent à un carcan bureaucratique : l’article 270 du Code des obligations permet à tout nouveau locataire de contester un loyer jugé abusif, et prouver le caractère usuel du prix devient un parcours d’obstacles, tant les critères de comparaison imposés par le Tribunal fédéral sont stricts.

Ces rigidités réglementaires se retrouvent sous d’autres formes. En Espagne, la loi de Arrendamientos Urbanos accorde au locataire un droit au maintien dans les lieux pendant cinq ans (sept pour une personne morale), sauf clause expresse de reprise pour usage propre. En Inde, le Model Tenancy Act de 2021 encadre les motifs d’expulsion et alourdit les obligations des propriétaires, tandis que le régime d’exonération du HRA pour les locataires salariés oriente une partie de la demande locative. Autant de règles qui, si elles protègent les occupants, contribuent à figer l’offre et à dissuader l’investissement privé. Les promoteurs argentins s’adaptent en allongeant les financements jusqu’à 48 mois ou en révisant les matériaux, tandis que des investisseurs misent sur l’achat de terrains dans l’attente d’un retournement macroéconomique.

Plusieurs échéances pourraient faire bouger les lignes. En Argentine, le plan de régularisation des lotissements privés conditionnera l’octroi de crédits bancaires et pourrait réactiver le marché périurbain. En France, les analystes guettent un ajustement des prix dans l’ancien et une stabilisation des coûts de production. En Suisse, une réforme des modalités de comparaison des loyers reste bloquée malgré les appels des experts. Ailleurs, la généralisation des modèles de bail encadré et la digitalisation des données locatives pourraient, à terme, réduire les frictions.