Em Buenos Aires, a rentabilidade bruta anual do aluguel residencial atingiu 5,89% em junho, enquanto o preço médio do metro quadrado permanece 12% abaixo do máximo histórico, nos 2.467 dólares. Contudo, as escrituras de compra e venda caíram 3% em maio face ao ano anterior, revelando um mercado imobiliário que não reage ao estímulo convencional da renda elevada. O excesso de oferta — mais de 113 mil imóveis publicados — e a memória de uma construção acelerada durante os anos de controlo cambial mantêm os valores deprimidos, mesmo com os salários em dólar a ganharem poder de compra: hoje são necessários 3,3 salários médios para adquirir um metro quadrado novo, metade do que se exigia há poucos anos.

O mecanismo que trava a recuperação é a vacância. A desregulamentação dos contratos de arrendamento multiplicou a oferta de imóveis para alugar, devolvendo poder negocial aos inquilinos e alongando os períodos em que as unidades ficam desocupadas. Esse risco corrói a rentabilidade efetiva e explica por que investidores hesitam, apesar de o rácio preço/renda sugerir uma oportunidade. Paralelamente, o acesso ao arrendamento passou a depender menos de garantias patrimoniais e mais da comprovação de rendimentos estáveis, com certificações contabilísticas legalizadas a tornarem-se o novo filtro de entrada, como se observa em Mendoza.

Enquanto a Argentina aguarda a absorção do stock, outras geografias atuam pela via da política pública. Na Argélia, um decreto interministerial de 26 de maio elevou para 100% a cobertura estatal das obras de infraestrutura externa e duplicou o subsídio por metro quadrado para 10.000 dinares nos programas de habitação “Adl 2” destinados a requerentes de 2013, reduzindo o esforço financeiro das famílias. Na Suécia, a 1 de julho entram em vigor quatro reformas: uma nova lei de arrendamento privado que facilita a sublocação e o alojamento partilhado, um modelo de compra progressiva (hyrköp) que permite poupar para a entrada enquanto se habita a casa, o reforço de subsídios e garantias municipais de renda, e a adoção definitiva de regras de construção baseadas no desempenho, com o objetivo de baixar custos e estimular a inovação.

Em Frankfurt, a perspetiva do investidor privado complementa o quadro. Aproveitar a retração da procura para negociar descontos de pelo menos 20 mil euros abaixo do preço pedido e beneficiar do efeito de alavancagem do crédito, com juros dedutíveis fiscalmente, é a estratégia recomendada por quem vê na crise uma janela de entrada. A escassez crónica de construção nova na Alemanha — apenas 200 mil fogos previstos para este ano, metade do necessário — e o peso das exigências energéticas são apontados como fatores que encarecem o imóvel novo, mas que também protegem o valor do parque existente.

O próximo marco a observar será a evolução dos preços em Buenos Aires ao longo do segundo semestre, à medida que o crédito hipotecário e a confiança do investidor possam começar a absorver o excedente. Na Suécia, a implementação das reformas testará a capacidade de resposta da oferta, enquanto na Argélia o impacto do subsídio reforçado se medirá pelo ritmo de conclusão das unidades. Em todos os casos, a habitação oscila entre a lógica do ativo financeiro e a do direito social, com os Estados a calibrar intervenções que moldam o acesso de milhões de famílias.