Наиболее резкий сигнал поступил из Соединённых Штатов: в мае закладки новых жилых домов обвалились сразу на 15,4% по сравнению с апрелем, до годового темпа в 1,18 млн единиц. Это не только намного хуже консенсус-прогноза аналитиков, ожидавших снижения лишь на 1,4%, но и самый низкий показатель с 2020 года. Строители, столкнувшись с ослаблением спроса, сознательно переключились на распродажу уже возведённого, но нереализованного жилья. Количество выданных разрешений на новое строительство также сократилось — на 0,7%, что указывает на отсутствие быстрых перспектив восстановления. По мнению американских экспертов, рынок охлаждается под давлением высоких ипотечных ставок и общей экономической неопределённости, заставляя девелоперов занять выжидательную позицию.

На этом фоне динамика в российских городах-миллионниках выглядит менее драматичной, но по-своему показательной. Как заявили на форуме недвижимости в Сочи представители аналитического центра «Авито Недвижимости», разрыв в цене квадратного метра между первичным и вторичным рынком последовательно сокращается. В Нижнем Новгороде вторичка теперь доступнее новостроек на 15% против 21% год назад, в Перми — на 24% вместо 29%, в Уфе и Казани разница уменьшилась на четыре процентных пункта. Такое сближение может отражать как охлаждение первичного рынка после периода ажиотажного роста, так и постепенное восстановление интереса к готовому жилью на фоне адаптации покупателей к новым ипотечным условиям.

Иная картина складывается в Иране, где, по оценкам профильного союза, на рынке формально есть предложение, но нет платёжеспособного спроса. Вице-президент союза консультантов по недвижимости Семане Мохаррами Немини констатирует: строительные проекты в Тегеране остановлены или заброшены. Среди причин — резкое удорожание стройматериалов и земли, трудности с привлечением финансирования и снижение реальной доли кредита в покрытии затрат. Дополнительным тормозом выступают затянутые административные процедуры и падение покупательной способности населения. Иранский кейс — это кризис не столько предложения, сколько эффективного спроса, усугублённый инфляционным давлением.

Швейцария, напротив, демонстрирует классический разрыв между политическим консенсусом и практической реализацией. Отклонение инициативы «Не 10 миллионам!» подтвердило, что общество и власти видят решение жилищного дефицита не в ограничении миграции, а в наращивании строительства. Однако темпы ввода нового жилья не успевают за структурно высоким спросом: в 2020–2024 годах сдавалось в среднем менее 46 тыс. квартир в год против более 51 тыс. в 2015–2019 годах, тогда как ежегодно образуется свыше 50 тыс. новых домохозяйств. Множественные бюрократические барьеры и рассредоточенная ответственность между уровнями власти мешают перевести признанные решения в ускоренный режим стройки.

Совокупность этих разнонаправленных тенденций высвечивает общую черту: постпандемийная перестройка жилищных рынков идёт неравномерно, но везде обнажает структурные уязвимости. В США и Иране ключевым ограничителем выступает спрос — из-за стоимости заимствований или инфляции, в Швейцарии — предложение, заблокированное институциональными препятствиями. Российская ситуация занимает промежуточное положение, где ценовое сближение сегментов может стать предвестником более сбалансированного рынка, если не будет подорвано новыми макроэкономическими шоками. В глобальном масштабе жилищный вопрос остаётся одним из самых чувствительных индикаторов социального самочувствия и экономической устойчивости.