A Buenos Aires il mercato immobiliare offre oggi una combinazione rara: la redditività lorda annua degli affitti ha raggiunto il 5,89%, mentre i prezzi di vendita restano del 12% inferiori al picco storico. Eppure, a maggio le compravendite sono calate del 3% su base annua. È il paradosso che segna questa fase del mattone in Argentina, dove il metro quadro è diventato più accessibile per i salariati — oggi servono 3,3 stipendi medi per un metro quadro nuovo, contro i sei di qualche anno fa — ma l’eccesso di offerta frena la ripresa dei valori. Con oltre 113.000 immobili in vendita nella sola capitale, il mercato sconta ancora lo stock accumulato durante il boom costruttivo del 2022-2023, alimentato dalle restrizioni valutarie che spingevano a convertire pesos in metri quadri.

La deregulation delle locazioni, che ha moltiplicato per 3,4 l’offerta di appartamenti in affitto rispetto ai minimi del 2023, ha modificato la logica dell’investimento. Secondo gli operatori di Buenos Aires, l’elevata disponibilità ha restituito potere negoziale agli inquilini, allungando i periodi di vacanza e riducendo il rendimento effettivo per i proprietari. Non basta più un garante patrimoniale: a Mendoza, come in altre province argentine, il nuovo filtro è la certificazione contabile dei redditi, con il vincolo che il canone non superi il 35% delle entrate familiari. In Germania, consulenti finanziarie indipendenti osservano che la fase di attesa di molti compratori offre margini di trattativa fino a 20.000 euro sotto il prezzo richiesto, e che il momento d’acquisto conta più del tasso d’interesse, grazie alla leva finanziaria e alla deducibilità fiscale delle spese per chi affitta.

Mentre il mercato privato cerca un nuovo equilibrio, i governi intervengono con politiche pubbliche di segno diverso. Ad Algeri un decreto interministeriale ha innalzato al 100% la copertura statale dei costi di urbanizzazione per gli alloggi in affitto con riscatto (programma “Adl 2”), raddoppiando il contributo per metro quadro da 5.000 a 10.000 dinari. In Svezia, dal primo luglio sono entrate in vigore quattro riforme che ridisegnano l’accesso alla casa: una nuova legge sugli affitti privati, un modello di affitto con riscatto progressivo, l’innalzamento dei sussidi per l’alloggio e la semplificazione permanente delle norme edilizie, con l’obiettivo di spostare l’attenzione dai dettagli prescrittivi alla funzionalità degli edifici.

Il quadro complessivo mostra una tensione tra la convenienza teorica all’acquisto e la cautela degli investitori, frenati dal rischio di vuoto locativo e dall’incertezza sui tempi di assorbimento dello stock. A Buenos Aires gli analisti stimano che occorreranno uno o due anni di aumenti graduali dei prezzi per riassorbire l’offerta di usato e riattivare la domanda per i progetti in costruzione. In Europa, l’efficacia delle riforme svedesi sarà misurata nei prossimi mesi dall’andamento dei contratti di locazione e delle nuove edificazioni, mentre in Nord Africa l’applicazione del decreto algerino è già in corso. Il prossimo indicatore da osservare sarà l’evoluzione del credito ipotecario in Argentina, dove il finanziamento resta l’anello mancante per trasformare la convenienza in domanda effettiva.