In Argentina, il costo di costruzione è salito del 21,75% in un anno, toccando i 1.450 dollari al metro quadro per i nuovi edifici, mentre un appartamento usato si vende a 1.300-1.500 dollari. Non è un’anomalia locale: in Francia le compravendite di immobili esistenti crollano del 40% trimestre su trimestre, ma i prezzi correggono appena dello 0,4% annuo. Un disallineamento che si ripete in diversi mercati maturi, dove la produzione di nuove case diventa più costosa di quanto il mercato sia disposto a pagare.

Alla base, l’impennata dei materiali e della manodopera – accelerata da strozzature globali – si scontra con una domanda frenata dalla perdita di potere d’acquisto. In molti Paesi, l’intervento pubblico non colma il divario: in Francia i sussidi alla domanda per il nuovo non bastano a riequilibrare i prezzi, e in Spagna la legge concede all’inquilino una proroga obbligatoria minima di cinque anni (sette se il locatore è una società), che riduce la flessibilità del proprietario. In Svizzera, il boom degli acquisti per locazione si infrange sull’articolo 270 del Codice delle obbligazioni: un nuovo inquilino può impugnare l’affitto iniziale se superiore anche solo del 10% a quello precedente, e l’onere della prova di comparabili “quartier-üblichen” è così severo – cinque oggetti nello stesso quartiere amministrativo – che spesso risulta impossibile.

Per rispondere, gli sviluppatori argentini allungano i finanziamenti a 48 mesi o ritoccano materiali e design. In Svizzera le impugnazioni sugli affitti sono cresciute a 1.300 l’anno, di cui 400 nella sola Zurigo, rendendo l’investimento in ‘buy to let’ una scommessa. In India, il Model Tenancy Act del 2021 ha bilanciato le tutele per gli inquilini e i proprietari, ma l’obbligo di passare dal Rent Court allunga i contenziosi, e la detrazione fiscale sugli affitti (HRA) resta ancorata al vecchio regime, limitandone l’accesso.

Il prossimo banco di prova sarà la capacità dei legislatori di allentare le rigidità senza minare le protezioni: in Svizzera si valuta di estendere il raggio dei comparabili a 500 metri; in Spagna l’impatto della durata minima quinquennale sull’offerta locativa sarà verificabile nel 2025. In Argentina, il riallineamento tra costo e prezzo dipenderà dall’evoluzione del ciclo macroeconomico, mentre in India l’implementazione del Model Tenancy Act da parte degli Stati definirà il nuovo equilibrio tra affittuari e locatori.