Il mercato immobiliare statunitense ha lanciato a maggio un segnale inequivocabile di rallentamento: la costruzione di nuove case è scesa del 15,4 per cento rispetto ad aprile, portando il tasso annualizzato a 1,18 milioni di unità, il ritmo più basso dal 2020 e ben al di sotto di ogni previsione degli economisti. Anche i permessi edilizi hanno segnato un calo dello 0,7 per cento. I costruttori americani, di fronte a una domanda debole e a costi di finanziamento elevati, preferiscono concentrarsi sullo smaltimento dell’invenduto esistente piuttosto che avviare nuovi cantieri. Un dato che conferma come la stretta monetaria della Federal Reserve stia raffreddando in modo selettivo il comparto residenziale, senza però risolvere la cronica carenza di alloggi accessibili.

A migliaia di chilometri di distanza, l’Iran vive una paralisi analoga, ma per ragioni in parte diverse. A Teheran e in altre città, secondo la vicepresidente dell’Unione dei consulenti immobiliari, molti progetti edilizi sono fermi o abbandonati. L’impennata dei costi dei materiali, la difficoltà di accesso al credito e la perdita di efficacia dei mutui agevolati – che in passato coprivano una quota significativa dei costi di costruzione – hanno eroso la redditività per gli investitori. A questo si aggiungono procedure amministrative farraginose e un potere d’acquisto delle famiglie in costante contrazione. Il paradosso iraniano è che le case esistono, ma mancano i compratori, mentre l’offerta di nuove unità resta ben al di sotto del fabbisogno reale.

Anche in Russia il mercato invia segnali di raffreddamento, seppur più sfumati. Nei grandi centri urbani con oltre un milione di abitanti, il differenziale di prezzo tra appartamenti di nuova costruzione e quelli sul mercato secondario si sta assottigliando. A Nižnij Novgorod il gap è sceso dal 21 al 15 per cento in un anno, a Perm’ dal 29 al 24, a Ufa dal 25 al 21, a Kazan’ dal 17 al 13. Čeljabinsk resta la città dove il risparmio sul secondario è maggiore. Questa convergenza indica che il nuovo sta perdendo il premio che lo caratterizzava, forse per un eccesso di offerta in alcuni segmenti o per uno spostamento della domanda verso soluzioni più economiche. In Svizzera, invece, la questione è tutta sul lato dell’offerta. Il recente referendum che ha respinto l’iniziativa «Stop alla Svizzera da 10 milioni» ha archiviato l’ipotesi di contenere la pressione demografica, ma non ha risolto la penuria di alloggi. Tra il 2015 e il 2019 si consegnavano in media oltre 51.000 unità all’anno; nel quinquennio successivo la cifra è scesa sotto le 46.000, mentre la domanda strutturale continua a crescere. Le soluzioni tecniche sono note, ma il sistema elvetico fatica a passare alla velocità superiore per via di blocchi amministrativi, responsabilità disperse e resistenze locali.

Dietro queste dinamiche si intravedono fattori comuni che attraversano i continenti: costi di costruzione elevati, tassi d’interesse in aumento, catene di approvvigionamento ancora fragili e, in molti casi, una domanda indebolita dall’inflazione. La combinazione sta producendo un paradosso globale: mentre la carenza di alloggi accessibili si aggrava, la produzione di nuove unità rallenta, rischiando di cristallizzare le tensioni sui prezzi. Per l’Europa, e per l’Italia in particolare, il fenomeno non è estraneo: le strozzature burocratiche, il caro-materiali e la fine della stagione dei superbonus stanno frenando il rinnovo del patrimonio edilizio. Se non si interverrà con politiche capaci di sbloccare l’offerta – dalla semplificazione amministrativa a incentivi mirati – la crisi abitativa rischia di diventare strutturale, con conseguenze sociali sempre più difficili da governare.