ऋण, जनसांख्यिकी और नीति: दुनिया के आवास बाजारों में तीन बड़े बदलाव
अर्जेंटीना में सस्ती दरों से बंधक कर्ज फिर पटरी पर, जबकि अमेरिकी संभावित खरीदारों की कमी से जूझ रहा; स्वीडन और ईरान में नीतिगत प्रयोग व किरायेदारी संकट गहराया।
पिछले कुछ हफ्तों में दुनिया के अलग-अलग कोनों से आवास बाजार के एक-दूसरे से उलट संकेत मिले। अर्जेंटीना में जून माह के दौरान बंधक ऋणों के वितरण में तेज उछाल देखा गया—बैंकों ने 1,800 से अधिक कर्ज स्वीकृत किए, जिनका कुल मूल्य लगभग 150 मिलियन डॉलर रहा। यह मार्च के बाद पहला सकारात्मक महीना था। दूसरी ओर, अमेरिका की मॉर्गेज बैंकर्स एसोसिएशन (एमबीए) की एक नई रिपोर्ट ने लंबे समय से चली आ रही आवास की कमी की धारणा को पलटते हुए कहा कि 2030 से मौतों की संख्या जन्मों से अधिक हो जाएगी, जिससे खरीदारों की कमी एक नई चुनौती बनकर उभरेगी।
अर्जेंटीना में सुधार के पीछे यूनिदाद दे वालोर एडक्विसिटिवो (यूवीए) से जुड़े कर्जों पर 6 प्रतिशत की नाममात्र वार्षिक दर और आय संबंधी शर्तों में ढील प्रमुख कारण रहे। ला मातांजा विश्वविद्यालय के अर्थशास्त्री आंद्रेस सालिनास के अनुसार, यह पहली तिमाही के अंत में शुरू हुए सुधार के लक्षण हैं। इसके विपरीत, अमेरिका में जनसांख्यिकीय दबाव स्पष्ट है। एमबीए के मुख्य अर्थशास्त्री माइक फ्रातांतोनी बताते हैं कि ट्रंप प्रशासन की सख्त आव्रजन नीतियों और प्रजनन दर के रिकॉर्ड निचले स्तर पर पहुंचने से जनसंख्या वृद्धि रुक सकती है। टेक्सास, एरिज़ोना और फ्लोरिडा जैसे सन बेल्ट राज्यों में बहुपरिवारिक इकाइयों की पूर्ति 38 साल के शिखर पर है, जिससे रिक्तता दर 2022 के 5.6 प्रतिशत से बढ़कर 2025 में 7.3 प्रतिशत हो गई। रिपोर्ट में 2026 में मकानों की कीमतों में मात्र 1 प्रतिशत की वृद्धि और उसके बाद स्थिरता का अनुमान है।
यूरोप में, स्वीडन ने वसंत में युवाओं को बाजार में लाने के लिए नए बंधक नियम लागू किए—ऋण-से-आय अनुपात पर सख्त शर्त हटाई गई और डाउन पेमेंट को 15 से घटाकर 10 प्रतिशत कर दिया गया। हेमनेट के विश्लेषक एरिक होल्मबर्ग के मुताबिक, इससे छात्रों के लिए किराए की बजाय खरीदारी संभव हुई, लेकिन छोटे अपार्टमेंटों की मांग बढ़ने से कीमतों में इजाफा भी हुआ। स्टॉकहोम में दाम 2022 के शिखर से नीचे हैं, पर सुंड्सवाल जैसे मझोले शहरों में 5-6 लाख क्रोनर में एक कमरे का फ्लैट मिलना छात्रों के लिए साकारात्मक बदलाव है। इस बीच, वरिष्ठ नागरिकों के आवास पर एक रिपोर्ट बताती है कि पूरे स्वीडन में अगले दो वर्षों में मात्र 1,150 नई सुरक्षित आवास इकाइयाँ योजनाबद्ध हैं, जबकि अकेले स्कोने में 2.9 लाख से अधिक 65+ आबादी है। इससे कई बुजुर्ग बड़े घरों में कैद हैं।
ईरान में स्थिति बिल्कुल अलग है। रियल एस्टेट यूनियन के उपाध्यक्ष दावूद बीगीनेझाद के अनुसार, बढ़ते किराए से मजबूर किरायेदार अपने मोहल्ले छोड़ रहे हैं; सरकारी किराया सीमा की अनदेखी आम है और जमा सहायता मात्र 5 प्रतिशत से भी कम लोगों तक पहुँची। भवन पूर्व-बिक्री पर पाबंदी ने एजेंटों की भूमिका खत्म कर दी, जिससे निर्माण वित्त सूख गया और नई आपूर्ति ठप हो गई। यह परिदृश्य भारत जैसे विकासशील देशों के लिए प्रासंगिक है, जहाँ किरायेदारी बड़ी आबादी का सहारा है और नीतिगत हस्तक्षेप का संतुलन जरूरी है।
आगे की नजर इस पर रहेगी कि अमेरिका का द्विदलीय आवास विधेयक, जिस पर राष्ट्रपति ने हस्ताक्षर स्थगित कर दिए, क्या मूर्त रूप लेता है; अर्जेंटीना का कर्ज विस्तार स्थायी होता है या नहीं; और स्वीडन के शरद चुनावों में वरिष्ठ व युवा आवास के लिए क्या ठोस वायदे आते हैं।
| लैटिन अमेरिकी प्रेस | +1.00 | aligned |
|---|---|---|
| अरब खाड़ी प्रेस | 0.00 | neutral |
| महाद्वीपीय यूरोपीय प्रेस | 0.00 | neutral |
| ईरानी और संबद्ध प्रेस | −1.00 | critical |
The mortgage boom is a symptom of recovery; data proves that credit access is working.
Emphasis on recovery through positive numbers and regulatory simplification, presenting credit as an effective technical fix.
Demographic issues and buyer shortages in the US, as well as elderly struggles in Sweden, are omitted.
The US housing market is experiencing a reversal: from scarcity to an oversupply.
The narrative inverts the dominant scarcity story, replacing it with excess supply backed by an authoritative report.
Argentina's mortgage rebound and Iran's rental crisis are not reported.
Two generations face opposite experiences in the Swedish housing market: students benefit from new rules, while elderly are neglected.
By juxtaposing two generations, the fragmentation of housing policies is highlighted, urging reforms.
Argentina's mortgage increase and the US scenario change are not mentioned.
Tenants are victims of a system that fails to protect them, while the government fails to ensure affordable housing.
The crisis is attributed to ineffective government policies and non-enforcement of rent laws, with an accusatory tone.
Credit improvements in Argentina and new student rules in Sweden are not mentioned.
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