Um estudo australiano que acompanhou três mil subúrbios ao longo de 16 anos revela um dado que altera a equação do investimento residencial: cada 100 dólares aplicados em 2010 num apartamento situado em bairro com elevada proporção de proprietários-ocupantes valiam 199 dólares em 2026, enquanto o mesmo montante investido numa zona de forte presença de investidores subia apenas para 165 dólares. A diferença, apurada pela consultora Cotality, é mais acentuada no segmento de apartamentos e surge num momento em que várias praças internacionais revêem regras e incentivos, da Austrália à Europa e à América Latina.

A resiliência das áreas de ocupação própria é explicada por uma combinação de fatores: os proprietários que habitam os imóveis tendem a renová-los, a mantê-los por períodos mais longos e a escolher localizações com escolas, transportes e comércio já consolidados, o que reduz a volatilidade da oferta. Em contrapartida, os bairros com muitos investidores são mais expostos a ciclos de construção de torres de apartamentos e a mudanças súbitas nas condições de crédito. Esta lógica ecoa em Roma, onde a expansão da linha C do metro e a procura universitária estão a redesenhar o mapa dos investimentos: a fatia de aquisições para arrendamento de curta duração recuou de 23,7% para 19,4% no primeiro semestre de 2026, enquanto ganha peso o arrendamento a estudantes, sobretudo em zonas periféricas servidas pelo novo eixo ferroviário.

A intervenção regulatória também está a reconfigurar os mercados. Em Espanha, o Tribunal Supremo unificou doutrina e determinou que as despesas de condomínio só podem ser imputadas ao inquilino se o contrato as discriminar expressamente e indicar o montante anual, uma decisão com impacto direto em centenas de milhares de arrendatários. Em Buenos Aires, o fim da Lei de Arrendamentos fez disparar a oferta — o volume de anúncios é hoje 3,4 vezes superior ao mínimo de fevereiro de 2023 — e as rendas subiram 1,4% em junho, abaixo da inflação, num movimento que os analistas locais classificam como normalização. Já em Teerão, o teto de 27% para o aumento das rendas na capital convive com uma vaga de procura por microapartamentos de menos de 40 metros quadrados, impulsionada por jovens casais e agregados unipessoais, mas os valores pedidos mostram que a redução de área não se traduz necessariamente em alívio financeiro: um estúdio de 30 metros em Shahrak-e Gharb exige o equivalente a 200 milhões de tomans de depósito e 30 milhões de renda mensal.

O custo de manter um imóvel vazio também entrou na equação. Em Buenos Aires, um apartamento de dois quartos desocupado representa uma perda mensal de cerca de 860 mil pesos só em renda não recebida, a que se somam despesas de condomínio, impostos e serviços, num contexto em que a rendibilidade bruta média atinge 5,89% ao ano. Apesar disso, muitos proprietários resistem a baixar os preços, preferindo aguardar por um inquilino disposto a pagar o valor desejado. O próximo marco a observar será a reação dos mercados à nova vaga de medidas fiscais e regulatórias: na Austrália, as alterações ao tratamento fiscal das mais-valias e do negative gearing podem deslocar o foco dos investidores para o fluxo de caixa; em Teerão, a eficácia do teto de 27% será testada nos meses de verão; e em Roma, a consolidação do arrendamento estudantil como alternativa ao turismo de curta duração dará a medida da transformação em curso.