Nel primo semestre del 2026 il prezzo medio al metro quadro delle nuove costruzioni di fascia premium a Mosca ha toccato i 926.720 rubli, con un incremento del 19% su base annua. È il dato che meglio fotografa un paradosso: l’aumento è avvenuto mentre i contratti di compravendita (DDU) sono crollati del 39% rispetto al semestre precedente. Secondo gli analisti immobiliari moscoviti, la dinamica non riflette una domanda vivace ma l’aumento dei costi di costruzione, l’avanzamento dei cantieri verso fasi più mature e il lancio di nuovi progetti senza sconti già dalla posa delle fondamenta. La quota di appartamenti più accessibili, sotto i 50 milioni di rubli, si è ridotta, mentre è cresciuta l’offerta oltre quella soglia, segno di un mercato che si sposta verso l’alto per necessità di margine, non per trazione della clientela.

A Buenos Aires il mercato delle locazioni tradizionali è intrappolato in una morsa diversa. I prezzi di pubblicazione degli affitti sono cresciuti solo dell’1,4% mensile a giugno, restando sotto l’inflazione generale, ma il costo effettivo per avviare un nuovo contratto – tra depositi, mensilità anticipate, garanzie e traslochi – è diventato proibitivo per la classe media. Ne è derivato un “effetto permanenza”: le proroghe e i rinnovi di contratti esistenti rappresentano ormai il 28,6% delle operazioni, secondo i dati delle società di garanzia. Il 45% dei lavoratori autonomi che cercano un affitto ha bisogno di co-firmatari o garanzie patrimoniali aggiuntive per essere accettato. Intanto le spese condominiali, spinte da tariffe dei servizi pubblici e rinnovi contrattuali di settore, restano del tutto rigide, comprimendo la redditività reale dei proprietari e irrigidendo ulteriormente il mercato.

In Brasile il segmento degli affitti a breve termine si muove su binari opposti, ma con una lezione analoga sulla centralità del prezzo. Uno studio della Fundação Getulio Vargas per Airbnb stima che il settore abbia movimentato oltre 113 miliardi di real nell’economia brasiliana nel 2025, con un aumento delle notti prenotate superiore al 20% nel primo trimestre 2026. In un mercato con più immobili in concorrenza, il fattore discriminante non è l’arredamento ma la configurazione dinamica delle tariffe. Gli host che ottengono la maggiore occupazione lavorano su più livelli: una tariffa base ancorata ai costi mensili, un calendario che distingue giorni feriali, fine settimana, festività nazionali e locali, e blocchi di pernottamenti che valorizzano i “ponti” festivi. Chi mantiene un prezzo fisso tutto l’anno perde sistematicamente notti sia per eccesso di prezzo nei periodi vuoti, sia per difetto nei picchi di domanda.

Sul mercato secondario russo le attese sono per un progressivo aumento dei prezzi, trainato dalla ripresa dei mutui ipotecari che dovrebbe accompagnare il calo del tasso di riferimento. Già oggi la vicepresidente dell’Accademia internazionale di ipoteca e immobiliare, Irina Radchenko, prevede che la “vtorichka” (la casa usata) guadagnerà popolarità man mano che i tassi scenderanno, a differenza del nuovo che resta concentrato in poche regioni. Un finanziere moscovita ha stimato che nell’agosto 2026 un monolocale sul secondario della capitale potrà costare in media tra 11,5 e 15 milioni di rubli. L’appartamento più caro in un grattacielo di Mosca, intanto, viene oggi offerto a 1,7 miliardi di rubli per 694 metri quadrati al 66° piano del complesso “Capital Towers”.

I prossimi snodi da osservare sono le decisioni delle banche centrali. In Russia l’evoluzione del tasso chiave determinerà l’accessibilità del credito e la tenuta delle quotazioni sul secondario. In Argentina l’andamento dell’inflazione e gli accordi salariali di categoria decideranno se il mercato degli affitti potrà scongelarsi o se l’effetto permanenza diventerà strutturale. In Brasile, con la crescita della domanda di alloggi temporanei, sarà cruciale la capacità degli host di adottare strumenti di pricing automatico e la reazione delle piattaforme sul fronte regolatorio.