По прогнозу Ассоциации ипотечных банкиров США, рынок жилья страны входит в период, когда ключевой проблемой станет не дефицит предложения, а нехватка покупателей. Отчёт фиксирует: число смертей превысит число рождений уже около 2030 года, а ужесточение иммиграционной политики вдвое сократило чистый приток мигрантов в 2025-м. Как следствие, темпы образования домохозяйств замедлились до 1,1 млн в год против 2 млн в 2021-м. Застройщики, особенно в «солнечном поясе» — Техасе, Аризоне, Флориде, — столкнулись с излишком готового жилья; объём ввода многоквартирных домов достиг 38-летнего максимума, а доля вакантных арендных единиц выросла до 7,3%. Цены на дома, взлетевшие на 55% с 2020 по 2025 год, по оценкам ассоциации, прибавят лишь 1% в 2026-м, а затем стабилизируются. Это разворот десятилетнего тренда, когда хроническая нехватка предложения подстёгивала ценовые войны.

Противоположная динамика наблюдается в Аргентине. Там в июне 2025 года банки выдали более 1800 ипотечных кредитов на сумму порядка 150 млн долларов — первый положительный результат с марта. Причиной стало смягчение условий: кредиты, индексируемые по UVA, предлагаются под 6% номинальных годовых, а требования к минимальному доходу снижены до 2,2 прожиточных минимума. Как пояснил экономист Андрес Салинас из Университета Ла-Матансы, это «симптомы восстановления после улучшения условий кредитования в конце первого квартала». В отличие от США, здесь ослабление регулирования разогревает спрос, хотя объёмы пока далеки от пиков 2025 года.

В Швеции регулятор пошёл на аналогичное смягчение: весной отменено требование об обязательной амортизации и снижен первоначальный взнос с 15% до 10%. По данным аналитиков портала Hemnet, это позволило большему числу студентов, получивших уведомления о зачислении, рассматривать покупку жилья вместо аренды. Однако цены уже пошли вверх, что, как предупреждали эксперты, может нивелировать выигрыш для молодых покупателей и увеличить их закредитованность. Одновременно пожилые шведы остаются заложниками неработающей системы: в лене Сконе проживает 290 тыс. человек старше 65 лет, но по всей стране на ближайшие два года запланировано лишь около 1150 новых домов с социальным обслуживанием. Высокий налог на прирост капитала при продаже блокирует переезд из больших домов в более подходящие.

На иранском рынке аренды кризис носит острый характер. Вице-президент Союза консультантов по недвижимости Давуд Бейгинежад констатировал волну вынужденных переездов: арендная плата растёт быстрее доходов, и домохозяйства вытесняются из привычных районов. Установленный государством потолок повышения ставок массово не соблюдается, а субсидируемыми депозитными займами воспользовались менее 5% арендаторов. Паралич строительного сектора он связывает с ограничениями на предпродажу жилья, которые подорвали роль риелторов как посредников, привлекавших капитал в стройки, и не были замещены нотариальными конторами. В результате инвестиции уходят с рынка, усугубляя стагнацию предложения.

Общий знаменатель четырёх сюжетов — доступность жилья остаётся политически и социально взрывоопасной темой. В США двухпартийный законопроект о доступном жилье, одобренный в прошлом месяце, был неожиданно отклонён президентом Трампом, и его судьба неясна. В Швеции предстоит оценить долгосрочные последствия новых ипотечных правил для долговой нагрузки молодёжи. Аргентине предстоит подтвердить устойчивость ипотечного оживления. А Ирану — найти способ реанимировать финансирование стройки без повторения правовых тупиков. Следующим индикатором для наблюдателей станут данные по американскому рынку труда и решение ФРС, способное повлиять на ипотечные ставки по обе стороны Атлантики.